本文作者：buddy

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放眼城南，塞虹桥区域新房缺货已久，在沉寂近两年后，城南塞虹桥区域终于迎来首个大平层项目——华宇江南，并于9月22日开启售楼处。

今天朋友去了华宇江南的营销中心，发现楼盘挺“厚道”（南京话），售楼处公布了16个不利因素，而且楼盘主打高端极致装修，最小户型170平米。

预计10月底将推出236套房屋

今天下午，朋友来到华宇江南售楼处，发现这里已经有好几栋住宅楼在建，而且大部分已经在10层以上。

华宇江南营销中心目前已装修完毕并对外开放，但样板房尚未对外开放，据销售透露凤台南路，样板房预计10月底竣工。

售楼处工作人员介绍，华宇江南项目由中铁建、陆金两大知名地产公司联手打造，项目规划建设7栋27-30F高层住宅，预计10月底率先开盘5、6、7号楼凤台南路，共计236套，仅有170平米和240平米两种户型。

据了解，该项目位于雨花台区，与建邺区河西新城仅一河之隔，目前周边较新的房源有禹州吉清里，链家了解到目前二手房均价为47143元/㎡，项目紧邻新和源装饰城、艺源装饰城、鸿悦城，从位置上看，生活、交通配套还不错。

不过朋友也发现小区周边的学区配套不是很齐全，距离最近的是南京一中实验学校，是一所民办学校。售楼处工作人员明确表示，由于项目还未交付，所以公办学校具体会分到哪个学区还不清楚。目前丰台南路西侧没有学校，可能需要到东侧的学校才能上学。

售楼处公示16个不利因素

我在调研中发现，营销中心列举了围绕项目存在的不利因素，目前可能发生的和未来可能出现的不利因素共有16个。

华宇江南不利因素宣传

我的朋友看到​​了公告中提到的可能出现的不利因素：

该小区东临丰台南路，北临兴隆街，丰台南路上有高架路，对部分区域可能产生噪声影响。

小区东侧100米有怡园装饰城、新合园装饰城，可能造成噪音污染。

小区东侧300米有宁通铁路，可能造成噪音污染。

小区西侧约150米处有中国烟草总公司南京卷烟厂，可能造成恶臭污染。

未来可能存在的不利因素包括：

项目南侧距红线约100米处有规划雨水泵站（在建），距红线约180米处有规划垃圾中转站（在建），该项目对居住环境的影响暂无法确定。

项目厂区东侧与项目建设用地红线之间为绿地征收地，后续城市规划可能对该征收地进行调整，对项目环境的影响目前无法确定。

我经常走访各个售楼处，但像华宇江南这样列出这么多不利因素的楼盘并不多。售楼处工作人员告诉我，这是按照政府的统一要求，不利因素一定要公示，避免日后产生不必要的纠纷。

170平方米的最低入驻门槛有点高

朋友实地考察时发现，华宇江南项目定位高端楼盘，容积率2.85，绿化率40%，如此高的绿化率在南京并不多见，一般楼盘的绿化率只有30%左右。

据了解，该楼盘与龙湖地产一样，采用恒温、恒静、恒湿、恒氧、恒洁，精装修交付。

五常系统

置业顾问特别介绍了门窗系统，展示了德国进口三片双腔隔音玻璃，这种玻璃比普通隔音玻璃价格高出数倍，其最大特点是“隔音效果极佳”。不过由于样板房尚未发布，目前还处于展示阶段，具体品牌以样板房为准。

门窗系统

据了解，华宇江南主营户型为170-240㎡，以精装修大户型为主，包括170㎡四房两厅两卫（3个户型）、240㎡四房两厅四卫。

根据朋友判断，作为城南高价位项目，楼面价24191元/㎡，项目传闻售价4万+/㎡，最终起拍价还是以售楼许可为准。如果按照传闻价格和170-240㎡户型来算，华宇江南一套新房总价大概在680万-960万左右。看来这个楼盘的入手门槛有点高，一般人买不起。

事实上，南京市场上最受欢迎的房型是新装修房型，一般在140平米左右，大于这个的房型基本定位为“极致改善房型”，在河西较为常见。

位于雨花台区的华宇江南，起步户型面积为170平米，不知道未来是否会受到想要改善居住环境人士的青睐呢？恐怕还要等到正式开售后，市场才能给出一个公正的答案。

图片及部分资料来自网络

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